Είναι πολύ συνηθισμένο το φαινόμενο για τους γονείς όταν έρχεται η ώρα να προχωρήσουν σε κάποια μεταβίβαση ακινήτου σε τέκνο τους προκειμένου να το εξασφαλίσουν οικονομικά να μην γνωρίζουν τι επιλογές διαθέτουν. Στο παρακάτω άρθρο θα εξετάσουμε ποιες είναι αυτές και πότε αξίζει να επιλέξει κανείς την μία έναντι της άλλης.
Πίνακας Περιεχομένων
Μεταβίβαση ακινήτου σε τέκνο με γονική παροχή
Η γονική παροχή αποτελεί είδος συμβολαιογραφικής πράξης μεταξύ του γονέα και του τέκνου. Οι συμβολαιογραφικές πράξεις θεωρούνται δημόσια έγγραφα. Αυτό σημαίνει ότι έχουν αυξημένη ισχύ και αποτελούν τον μοναδικό τρόπο να μεταβιβάσει κάποιος εν ζωή ένα ακίνητο.
Τι μεταβιβάζεται σε μία γονική παροχή ακινήτου;
Στην γονική παροχή η μεταβίβαση του ακινήτου είθισται να γίνεται με δύο τρόπους:
- Μεταβίβαση πλήρους κυριότητας. Στην περίπτωση αυτή ο γονέας μεταβιβάζει στο τέκνο του το σύνολο του ποσοστού κυριότητας που διαθέτει σε ένα ακίνητο. Πλέον το τέκνο διαθέτει πλήρη κυριότητα στο ακίνητο. Στην περίπτωση που οι γονείς διαθέτουν ένα ακίνητο κατά 50% ο καθένας για παράδειγμα, τότε με το ίδιο συμβόλαιο μπορούν να μεταβιβάσουν τα ποσοστά στο τέκνο τους ώστε αυτό να διαθέτει μετά το 100% του ακινήτου.
- Μεταβίβαση της ψιλής κυριότητας με παρακράτηση της επικαρπίας. Στην περίπτωση αυτή ο γονέας μεταβιβάζει αυτό που λέμε ψιλή κυριότητα. Αυτό σημαίνει πως το παιδί καθίσταται κύριος του ακινήτου (πχ μπορεί να το πουλήσει), αλλά ο γονέας διατηρεί το δικαίωμα να το χρησιμοποιεί. Μπορεί δηλαδή να διαμένει στο ακίνητο, να το νοικιάζει, να το καλλιεργεί κλπ. Ο γονέας διατηρεί τα παραπάνω δικαιώματα μέχρι τον θάνατο του. Τότε η επικαρπία εξαφανίζεται και το τέκνο έχει πλέον την πλήρη κυριότητα. Επίσης ο γονέας που μεταβιβάζει έχει δικαίωμα να δώσει μέρος ή και ολόκληρη την επικαρπία σε κάποιον άλλον (πχ στον άλλο γονέα).
Ποια είναι η διαδικασία και τα δικαιολογητικά της γονικής παροχής;
Η γονική παροχή λαμβάνει χώρα σε συμβολαιογράφο. Η πρώτη ενέργεια που πρέπει να κάνει κάποιος είναι ο νομικός έλεγχος του ακινήτου. Ο νομικός έλεγχος διεξάγεται από δικηγόρο στο Κτηματολόγιο και στα Υποθηκοφυλακεία. Ένας καλός νομικός έλεγχος είναι απαραίτητος γιατί θα εξακριβωθεί, αφενός αν υπάρχουν πιθανά βάρη στο ακίνητο (πχ προσημειώσεις υποθηκών) ώστε να δρομολογηθεί η εξάλειψή τους ή άλλες εκκρεμείς πράξεις σε βάρος του ακινήτου. Και αφετέρου αν υπάρχουν νομικά προβλήματα με το Κτηματολόγιο, αν έχει δηλωθεί ή υπάρχει κάποιο άλλο θέμα με τις κτηματολογικές εγγραφές. Αν δεν επιλυθούν αυτά είναι αδύνατη η μεταβίβαση.
Αφού ολοκληρωθεί ο νομικός έλεγχος, το επόμενο βήμα είναι να αναλάβει ένας μηχανικός τον τεχνικό έλεγχο του ακινήτου. Αυτό σημαίνει κυρίως τακτοποίηση αυθαιρεσιών και έκδοση Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Ακινήτου. Παράλληλα θα πρέπει να βρεθεί συμβολαιογράφος ο οποίος θα αναλάβει την σύνταξη του συμβολαίου. Καλό είναι γενικά στην περίπτωση που υπάρχουν τεχνικά ζητήματα οι όποιες ενέργειες να γίνουν σε συνεννόηση με τον συμβολαιογράφο.
Εν συνεχεία θα πρέπει να συλλεγούν μία σειρά από έγγραφα και δικαιολογητικά. Τα κυριότερα που χρειάζονται σε κάθε περίπτωση είναι τα εξής:
- Φωτοτυπίες ταυτοτήτων όλων των συμβαλλομένων καθώς και τα πλήρη στοιχεία τους (πχ ΑΦΜ, επάγγελμα, διεύθυνση).
- Τίτλοι κτήσεως. Πρόκειται για τα συμβόλαια που απέκτησαν οι γονείς την κυριότητα.
- Αποδεικτικά ασφαλιστικής και φορολογικής ενημερότητας του γονέα που παρέχει.
- Ηλεκτρονική Ταυτότητα Ακινήτου. Την εκδίδει μηχανικός.
- Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ του γονέα που παρέχει το ακίνητο της τελευταίας πενταετίας.
- Τοπογραφικό διάγραμμα. Αν πρόκειται για οριζόντια ιδιοκτησία χρειάζεται και κάτοψη.
- Απόσπασμα Κτηματολογικού Διαγράμματος από το Κτηματολόγιο.
- Αντίγραφο της άδειας οικοδομής.
Ανά περίπτωση ενδέχεται να χρειαστούν και περεταίρω έγγραφα τα οποία και θα ζητήσει ο αρμόδιος συμβολαιογράφος. Εν συνεχεία αφού γίνουν οι απαραίτητες δηλώσεις στην εφορία, υπογράφεται το σχετικό συμβόλαιο και μεταγράφεται στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο.
Μεταβίβαση ακινήτου σε τέκνο με κληρονομιά
Ο δεύτερος τρόπος για να μεταβιβαστεί ένα ακίνητο σε τέκνο είναι η κληρονομική διαδοχή. Αυτό μπορεί να γίνει με δύο τρόπους:
- Κληρονομική διαδοχή με διαθήκη. Στην περίπτωση αυτή ο γονέας που θέλει να μεταβιβάσει ένα ακίνητο συντάσσει μία διαθήκη στην οποία ορίζει ότι μετά τον θάνατο του το σπίτι θα ανήκει στο τέκνο του. Όταν ο θάνατος του γονέα επέλθει η διαθήκη θα πρέπει να δημοσιευτεί. Εφόσον δεν αποποιηθεί την κληρονομιά, το τέκνο θα πρέπει να προχωρήσει στις απαραίτητες ενέργειες (όπως αποδοχή κληρονομιάς) προκειμένου το ακίνητο να περάσει και τυπικά στο όνομά του.
- Κληρονομική διαδοχή εξ αδιαθέτου. Σε περίπτωση που δεν υπάρχει διαθήκη το ακίνητο (και το σύνολο της περιουσίας του γονέα) θα μοιραστεί στους κληρονόμους που βρίσκονται εν ζωή κατά τα ποσοστά που ορίζει ο νόμος για καθέναν από αυτούς. Αν υπάρχει μόνο ένα τέκνο εν ζωή και έχει αποβιώσει ο άλλος γονέας τότε πρακτικά το τέκνο που βρίσκεται εν ζωή θα κληρονομήσει το σύνολο της περιουσίας και εν συνεπεία και το ακίνητο. Σε αντίθετη περίπτωση θα κληρονομήσει ένα ποσοστό του.
Τι συμφέρει περισσότερο; Γονική παροχή ή διαθήκη;
Η απάντηση σε αυτό το ερώτημα είναι εξαρτάται.
Η γονική παροχή έχει το πλεονέκτημα ότι πρόκειται για οργανωμένη μεταβίβαση, η οποία γίνεται σε χρόνο που επιλέγουν οι ενδιαφερόμενοι. Παράλληλα με το υπάρχον φορολογικό καθεστώς δεν επιβαρύνεται από φόρο έως το ποσό των 800.000 ευρώ. Αυτό σημαίνει ότι το ακίνητο θα ανήκει πλέον στο τέκνο το οποίο θα μπορεί να το χρησιμοποιεί ή να το διαθέτει ελεύθερα. Επιπλέον το κόστος συνήθως είναι φιξ σε αντίθεση με την κληρονομική διαδοχή που ανάλογα την περίπτωση μπορεί να κοστίσει από αρκετά λιγότερο μέχρι και πολύ περισσότερο.
Από την άλλη, η μεταβίβαση μέσω κληρονομιάς ενώ συνήθως έχει μικρότερο κόστος (αν δεν υπάρχουν μεγάλα προβλήματα) και δεν απαιτείται κατά κανόνα εμπλοκή μηχανικού γίνεται σε χρόνο που δεν επιλέγουμε εμείς, μπορεί να γίνει σε καθεστώς αβεβαιότητας και αντιδικίας (πχ λόγω ελαττωματικής διαθήκης) και η ολοκλήρωση κατά βάση της διαδικασίας διαρκεί μεγαλύτερο διάστημα. Είναι μία επιλογή που έχει νόημα σε περιπτώσεις με περιορισμένο αριθμό προσώπων πχ ένας γονέας χήρος ή άγαμος με ένα τέκνο για να αποφευχθούν εμπλοκές δικαστηρίων (πχ δημοσίευση διαθήκης, έκδοση κληρονομητηρίου κλπ).
Συνοψίζοντας αν κάποιος πρέπει να επιλέξει την μία ή την άλλη οδό θα πρέπει να το κρίνει ανά περίπτωση. Είναι αυτονόητο τέλος πως όλα αυτά αποτελούν γενικές κατευθυντήριες ώστε να έχει ο άμεσα ενδιαφερόμενος μία γενική ιδέα για τις επιλογές του. Σε κάθε περίπτωση θα πρέπει να συμβουλευτεί εξειδικευμένο δικηγόρο ο οποίος με βάση τις ιδιαιτερότητες που εμφανίζει η κάθε υπόθεση είναι ο μόνος που μπορεί με ασφάλεια να συμβουλεύσει ποια είναι η ενδεδειγμένη οδός που πρέπει να ακολουθηθεί.
Συχνές ερωτήσεις (FAQ) για την μεταβίβαση ακινήτου σε τέκνο
Τι είναι η γονική παροχή ακινήτου;
Η γονική παροχή είναι μια νομική διαδικασία μέσω της οποίας ένας γονέας μεταβιβάζει ακίνητη περιουσία στο παιδί του χωρίς αντάλλαγμα. Η μεταβίβαση γίνεται μέσω συμβολαιογραφικής πράξης και καταχωρείται στο Κτηματολόγιο.
Τι επιλογές έχει σχετικά με την μεταβίβαση ο γονέας σε μία γονική παροχή;
Υπάρχουν δύο κύριοι τρόποι μεταβίβασης μέσω γονικής παροχής:
–Πλήρης κυριότητα: Το ακίνητο περνά εξ ολοκλήρου στο όνομα του παιδιού.
–Ψιλή κυριότητα με διατήρηση επικαρπίας: Το παιδί αποκτά το ακίνητο, αλλά ο γονέας διατηρεί το δικαίωμα χρήσης του μέχρι τον θάνατό του.
Ποια είναι η διαδικασία για τη γονική παροχή ακινήτου;
Η διαδικασία περιλαμβάνει τα εξής βήματα:
-Νομικός έλεγχος ακινήτου από δικηγόρο.
-Τεχνικός έλεγχος από μηχανικό (τακτοποίηση αυθαιρεσιών, έκδοση Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Ακινήτου κλπ).
– Υποβολή δηλώσεων στην εφορία.
– Συμβολαιογραφική πράξη.
– Μεταγραφή στο Κτηματολόγιο.
Ποια δικαιολογητικά απαιτούνται για τη γονική παροχή;
Τα βασικά έγγραφα περιλαμβάνουν:
– Φωτοτυπίες ταυτοτήτων και στοιχεία συμβαλλομένων.
– Τίτλοι κτήσης του ακινήτου.
– Φορολογική και ασφαλιστική ενημερότητα του γονέα.
– Έγγραφα από μηχανικό (Ηλεκτρονική ταυτότητα, τακτοποιήσεις, τοπογραφικό, κατόψεις).
– Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ της τελευταίας πενταετίας.
– Άδεια οικοδομής (Αν το ακίνητο είναι κτισμένο).
– Απόσπασμα Κτηματολογικού Διαγράμματος.
Ανά περίπτωση ενδέχεται να χρειαστούν και περεταίρω έγγραφα.
Ποια είναι η διαδικασία μεταβίβασης ακινήτου μέσω κληρονομιάς;
Η κληρονομική διαδοχή γίνεται με δύο τρόπους:
Με διαθήκη: Ο γονέας ορίζει το παιδί ως κληρονόμο του ακινήτου.
Εξ αδιαθέτου: Αν δεν υπάρχει διαθήκη, το ακίνητο περνά στους νόμιμους εξ αδιαθέτου κληρονόμους βάσει των διατάξεων του Αστικού Κώδικα.
Ποια είναι η πιο συμφέρουσα επιλογή, γονική παροχή ή κληρονομιά;
Εξαρτάται από τις συνθήκες: Συνήθως η γονική παροχή είναι ο πιο γρήγορος και πρακτικός τρόπος. Η κληρονομική διαδοχή έχει ένα νόημα σε περιπτώσεις που δεν εμπλέκονται πολλά πρόσωπα (πχ ένας γονέας άγαμος ή χήρος και ένα μόνο παιδί).
