Η αγοραπωλησία ακινήτου είναι μία σύμβαση με την οποία ένας ιδιοκτήτης πωλεί και μεταβιβάζει την κυριότητα του σε κάποιο ακίνητο και ένας αγοραστής καταβάλει το συμφωνημένο χρηματικό ποσό για να το αποκτήσει. Η σύμβαση αυτή για να είναι έγκυρη πρέπει να γίνει υποχρεωτικά με συμβολαιογραφικό έγγραφο και να μεταγραφεί στο Κτηματολόγιο (ή στο Υποθηκοφυλακείο ανάλογα την περιοχή). Στο παρακάτω άρθρο θα εξεταστούν τόσο νομικά ζητήματα σχετικά με την παραπάνω σύμβαση αλλά και τα πρακτικά βήματα για την επιτυχή ολοκλήρωσή της.
Πίνακας Περιεχομένων
Η νομική φύση της αγοραπωλησίας ακινήτου ως σύμβαση
Σύμφωνα με το άρθρο 1033 του Αστικού Κώδικα για την μεταβίβαση της κυριότητας ακινήτου απαιτείται συμφωνία μεταξύ του κυρίου και εκείνου που την αποκτά, ότι μετατίθεται σ’ αυτόν η κυριότητα για κάποια νόμιμη αιτία. Η συμφωνία γίνεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο και υποβάλλεται σε μεταγραφή.
Από την παραπάνω διατύπωση προκύπτει πως οι βασικές προϋποθέσεις για να μεταβιβαστεί έγκυρα η κυριότητα επί ακινήτου είναι οι εξής:
- Κυριότητα του μεταβιβάζοντος. Σε αντίθεση με τα κινητά όπου ισχύει η καλόπιστη κτήση από μη κύριο, στα ακίνητα είναι απαραίτητη προϋπόθεση αυτός που μεταβιβάζει να έχει δικαίωμα κυριότητας.
- Συμφωνία μεταξύ του ιδιοκτήτη και αυτού που αποκτάει.
- Συμβολαιογραφικό έγγραφο. Είναι ο μοναδικός νόμιμος τύπος για να μεταβιβαστεί έγκυρα ακίνητο. Έτσι μεταβίβαση με ιδιωτικό συμφωνητικό πχ ή με λόγο είναι άκυρη. Τον ίδιο τύπο θα πρέπει να ακολουθήσουν και οι υπόλοιπες δικαιοπραξίες που τυχόν συνδέονται με την αγοραπωλησία (πχ τα πληρεξούσια).
- Μεταγραφή. Όπως προαναφέρθηκε, βασική προϋπόθεση για την εγκυρότητα μιας μεταβίβασης ακινήτου είναι η καταχώριση της στο Κτηματολόγιο (ή στα βιβλία μεταγραφών του Υποθηκοφυλακείου όπου λειτουργεί).
Οι απαραίτητες ενέργειες πριν ξεκινήσει μία αγοραπωλησία ακινήτου
Αφού γίνει η πρώτη επαφή μεταξύ του ιδιοκτήτη ενός ακινήτου και ενός πιθανού αγοραστή ακολουθεί όπως είναι γνωστό ένας γραφειοκρατικός λαβύρινθος μέχρι την επιτυχή υπογραφή του οριστικού συμβολαίου. Αυτό το διάστημα είναι σύνηθες να απαιτεί έξοδα και για τις δύο πλευρές λόγω της εμπλοκής τρίτων προσώπων (πχ μηχανικοί) καθώς επίσης χρόνο και κόπο.
Η πρώτη ενέργεια λοιπόν που πρέπει να λάβει χώρα (συνήθως από τον δικηγόρο του αγοραστή) είναι η διεξαγωγή ενός ολοκληρωμένου νομικού ελέγχου στο προς αγορά ακίνητο. Ο λόγος που γίνεται είναι για την ανακάλυψη προβλημάτων με το ιδιοκτησιακό καθεστώς, τα συμβόλαια, την εγγραφή στο Κτηματολόγιο καθώς και κρυμμένα βάρη (πχ κάποια προσημείωση υποθήκης) τα οποία σε ορισμένες περιπτώσεις δεν αποκλείεται να καθιστούν ασύμφορο το να ασχοληθεί κανείς με το εν λόγω ακίνητο.
Η δεύτερη ενέργεια που θα ακολουθήσει και εφόσον ο νομικός έλεγχος που πραγματοποιήθηκε είναι θετικός είναι η υπογραφή ενός προσυμφώνου. Με αυτό ο αγοραστής δίνει μία προκαταβολή και ο πωλητής δεσμεύεται να του μεταβιβάσει το ακίνητο. Παράλληλα προβλέπεται ένα χρονοδιάγραμμα για την ολοκλήρωση της τελικής συμφωνίας, με τις υποχρεώσεις των μερών ενώ υπάρχουν και όροι για πιθανή αφερεγγυότητα της κάθε πλευράς.
Η τρίτη ενέργεια είναι η επίλυση τυχόν ζητημάτων τα οποία εμποδίζουν την πραγματοποίηση του συμβολαίου. Ένα από τα πιο συνηθισμένα είναι το ακίνητο να αποτελεί κληρονομιά αλλά ο ιδιοκτήτης να μην έχει προχωρήσει σε αποδοχή. Ή αν μιλάμε για κάποιο αγροτεμάχιο μπορεί να μην έχει δηλωθεί στο Κτηματολόγιο. Έπειτα μπορεί να υπάρχει κάποιο βάρος από παλιό δάνειο και να πρέπει να γίνει εξάλειψη του. Τέλος σε αυτή την κατηγορία υπάγονται και πιθανά τεχνικά ζητήματα (πχ αυθαιρεσίες). Πρόκειται δηλαδή περισσότερο για εκκρεμότητες παρά για σοβαρά προβλήματα, που επίλυση τους ωστόσο απαιτεί χρόνο και έξοδα. Εφόσον επιλυθούν αυτά ανοίγει ο δρόμος για να ξεκινήσει η προετοιμασία για την υπογραφή του συμβολαίου της αγοραπωλησίας.
Η διαδικασία και τα δικαιολογητικά για το οριστικό συμβόλαιο
Εφόσον οι απαραίτητοι έλεγχοι ολοκληρωθούν με επιτυχία τα μέρη πρέπει να έρθουν σε επαφή με συμβολαιογράφο προκειμένου να ξεκινήσει η προετοιμασία του οριστικού συμβολαίου της αγοραπωλησίας. Η συνηθισμένη πρακτική είναι τον συμβολαιογράφο να τον επιλέγει ο αγοραστής.
Για το οριστικό συμβόλαιο θα πρέπει να υπάρχουν μία σειρά από δικαιολογητικά τα οποία ανάλογα τις ιδιαιτερότητες της κάθε υπόθεσης ενδέχεται να διαφέρουν σε μικρό βαθμό. Σε κάθε περίπτωση ο συμβολαιογράφος πριν αναλάβει την υπόθεση θα ενημερώσει ο ίδιος για την ακριβή λίστα τον δικαιολογητικών που θα απαιτηθούν.
Τα κυριότερα δικαιολογητικά που θα χρειαστούν σε μία αγοραπωλησία ακινήτου:
- Φωτοτυπίες ταυτοτήτων όλων των συμβαλλομένων καθώς και τα πλήρη στοιχεία τους (πχ ΑΦΜ, επάγγελμα, διεύθυνση).
- Νομιμοποιητικά έγγραφα (σε περίπτωση που συμβαλλόμενος είναι νομικό πρόσωπο, πχ εταιρία).
- Τίτλος κτήσης του πωλητή. Πρόκειται για το συμβόλαιο (ή τα συμβόλαια) με το οποίος ο πωλητής απέκτησε την κυριότητα του προς πώληση ακινήτου. Εκτός από τον τίτλο χρειάζονται και τα στοιχεία μεταγραφής του στο Υποθηκοφυλακείο ή στο Κτηματολόγιο.
- Αποδεικτικά ασφαλιστικής και φορολογικής ενημερότητας του πωλητή. Σε περίπτωση που ο πωλητής έχει χρέη προς την εφορία ή τα ασφαλιστικά ταμεία, η ενημερότητα είναι δυνατόν να εκδοθεί με παρακράτηση από το τίμημα της αγοραπωλησίας. Η φορολογική ενημερότητα εκδίδεται ηλεκτρονικά από την ιστοσελίδα της ΑΑΔΕ, ενώ η ασφαλιστική ενημερότητα εκδίδεται ηλεκτρονικά από την ιστοσελίδα του ΕΦΚΑ.
- Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ του πωλητή για την τελευταία πενταετία. Πριν την έκδοση του θα πρέπει να γίνει πρώτα έλεγχος στο Ε9 του πωλητή για τυχόν ανακρίβειες. Σε περίπτωση που υπάρχουν θα πρέπει να διορθωθούν.
- Ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου. Εκδίδεται από μηχανικό και περιέχει όλες τις απαραίτητες πληροφορίες που αφορούν το ακίνητο.
- Αντίγραφο της οικοδομικής άδειας.
- Τακτοποίηση τυχόν αυθαιρεσιών και βεβαίωση υπαγωγής του ακινήτου σε σχετικό νόμο. Το αναλαμβάνει μηχανικός.
- Πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης.
- Τοπογραφικό διάγραμμα. Αν πρόκειται για οριζόντια ιδιοκτησία χρειάζεται και κάτοψη. Τα φτιάχνει μηχανικός.
- Απόσπασμα Κτηματολογικού Διαγράμματος από το Κτηματολόγιο. Σε περίπτωση που στην περιοχή του ακινήτου η κτηματογράφηση είναι σε εξέλιξη, χρειάζεται Πιστοποιητικό Κτηματογραφούμενου Ακινήτου.
Πληρωμή του φόρου και υπογραφή του οριστικού συμβολαίου
Αφού έχουν συλλεγεί όλα τα απαραίτητα δικαιολογητικά η τελευταία ενέργεια πριν την υπογραφή του συμβολαίου είναι η πληρωμή του Φόρου Μεταβίβασης Ακινήτου (ΦΜΑ). Το ύψος του φόρου ανέρχεται στο 3% της αξίας του ακινήτου και καταβάλλεται από τον αγοραστή. Η διαδικασία της πληρωμής γίνεται ηλεκτρονικά μέσω της πλατφόρμας myPROPERTY. Την δήλωση στην εφορία την καταθέτει στην ανωτέρω πλατφόρμα ο αρμόδιος συμβολαιογράφος. Εν συνεχεία συνδέονται οι συμβαλλόμενοι με κωδικούς taxisnet προκειμένου να αποδεχθούν την δήλωση ώστε να εκκαθαριστεί ο σχετικός φόρος.
Μόλις πληρωθεί και ο φόρος μεταβίβασης, όλα είναι έτοιμα για την υπογραφή του συμβολαίου της αγοραπωλησίας. Η υπογραφή γίνεται συνήθως στο γραφείο του συμβολαιογράφου αλλά είναι εφικτό να πραγματοποιηθεί και σε άλλη τοποθεσία κατόπιν συνεννόησης των μερών. Αν κάποιος από τους συμβαλλόμενους αδυνατεί να παραστεί κατά την υπογραφή του συμβολαίου η μόνη λύση είναι να εξουσιοδοτήσει κάποιο τρίτο πρόσωπο με ειδικό συμβολαιογραφικό πληρεξούσιο. Τέλος, όσον αφορά την αμοιβή του συμβολαιογράφου, σε μία αγοραπωλησία ακινήτου είθισται αυτή να ανέρχεται σε ποσοστό επί του τιμήματος.
Μεταγραφή του οριστικού συμβολαίου της αγοραπωλησίας
Η τελευταία ενέργεια για να ολοκληρωθεί μία αγοραπωλησία ακινήτου είναι η μεταγραφή του συμβολαίου. Αυτή πραγματοποιείται στο Κτηματολόγιο (ή στο Υποθηκοφυλακείο ανάλογα το στάδιο της κτηματογράφησης της περιοχής του ακινήτου.
Αν το ακίνητο βρίσκεται σε περιοχή πλήρους λειτουργίας του φορέα του Κτηματολογίου, το συμβόλαιο υποβάλλεται πλέον ηλεκτρονικά σε ειδική πλατφόρμα. Σε αντίθεση περίπτωση η μεταγραφή γίνεται δια ζώσης στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο (ή Υποθηκοφυλακείο).
Το γραφείο μας διαθέτοντας πολύχρονη εμπειρία στο δίκαιο των ακινήτων αναλαμβάνει με υπευθυνότητα την υποστήριξη των εντολέων του σε κάθε στάδιο της αγοραπωλησίας, από την διεξαγωγή των απαραίτητων νομικών ελέγχων, την σύνταξη προσυμφώνου, την συλλογή των απαραίτητων δικαιολογητικών έως και την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου και την μεταγραφή του εξασφαλίζοντας ότι το σύνολο της διαδικασίας θα ολοκληρωθεί νομότυπα, ομαλά και χωρίς προβλήματα για όλα τα εμπλεκόμενα μέρη.
Συχνές ερωτήσεις (FAQ) σχετικά με την αγοραπωλησία ακινήτου
Τι είναι η αγοραπωλησία ακινήτου;
Είναι η σύμβαση με την οποία ο ιδιοκτήτης πωλεί και μεταβιβάζει την κυριότητα ενός ακινήτου σε έναν αγοραστή, που καταβάλλει το συμφωνημένο τίμημα.
Πώς εξασφαλίζεται η εγκυρότητα της αγοραπωλησίας ακινήτου;
Απαιτείται συμβολαιογραφικό έγγραφο και μεταγραφή στο Κτηματολόγιο ή το Υποθηκοφυλακείο.
Ποια είναι τα πρώτα βήματα πριν την αγοραπωλησία;
– Νομικός έλεγχος για πιθανά βάρη ή προβλήματα.
– Υπογραφή προσυμφώνου με προκαταβολή.
– Επίλυση εκκρεμοτήτων (π.χ. κληρονομιά, αυθαίρετες κατασκευές).
Ποια δικαιολογητικά απαιτούνται για το συμβόλαιο;
Ο συμβολαιογράφος ετοιμάζει μία αναλυτική λίστα με το τι θα χρειαστεί. Ενδεικτικά δείτε την σχετική ενότητα στο άρθρο.
Ποιος πληρώνει τον Φόρο Μεταβίβασης Ακινήτου (ΦΜΑ);
Ο αγοραστής καταβάλλει τον φόρο, που ανέρχεται στο 3% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου.
Πώς ολοκληρώνεται η διαδικασία;
Με την υπογραφή του συμβολαίου και τη μεταγραφή του στο Κτηματολόγιο ή το Υποθηκοφυλακείο.
Τι γίνεται αν κάποιος συμβαλλόμενος δεν μπορεί να παραστεί;
Συνήθως υπολογίζεται ως ποσοστό επί της αξίας του ακινήτου.
Ποιό είναι το κόστος της αγοραπωλησίας ακινήτου;
Τα συνηθισμένα έξοδα είναι αμοιβή του συμβολαιογράφου, των δικηγόρων, του μηχανικού, του μεσσίτη αν υπάρχει, ο φόρος και τα δικαιώματα του Κτηματολογίου/Υποθηκοφυλακείου.
Συνήθως υπολογίζονται επί της αξίας του συμβολαίου. Κάθε περίπτωση είναι διαφορετική αλλά κατά κανόνα το ελάχιστο κόστος δύσκολα να πέσει κάτω από 1000 ευρώ. Οπότε το ακριβές κοστολόγιο μπορεί να εκτιμηθεί με ασφάλεια αφού έχουν ληφθεί όλες οι παραπάνω παράμετροι υπόψιν.
