Εξάλειψη προσημείωσης είναι η διαδικασία με την οποία διαγράφεται μία προσημείωση υποθήκης η οποία έχει εγγραφεί σε κάποιο ακίνητο. Η προσημείωση αυτή μπορεί να έχει γραφτεί είτε συναινετικά, είτε με δικαστική απόφαση είτε με διαταγή πληρωμής, είτε πλέον και με πράξη δικηγόρου (σε περίπτωση συναινετικής εγγραφής). Ο λόγος εγγραφής είναι συνήθως η εξασφάλιση κάποιας απαίτησης.
Πίνακας Περιεχομένων
Ποιους τρόπους προβλέπει ο νόμος για να γίνει εξάλειψη προσημείωσης;
Σύμφωνα με τον νόμο, η προσημείωση εξαλείφεται με τους εξής τρόπους:
- Συναίνεση του δανειστή (συνήθως η Τράπεζα) η οποία παρέχεται όπως και όταν γίνεται εξάλειψη κανονικής υποθήκης. Χρειάζεται δηλαδή μονομερή συμβολαιογραφική δήλωση.
- Πράξη δικηγόρου η οποία διατάζει την ανάκληση της απόφασης εγγραφής ή απόφαση που διατάζει την εξάλειψη. Αυτή είναι η νέα διαδικασία που αφορά τις συναινετικές εγγραφές και εξαλείψεις προσημειώσεων αρχής γενομένης τον Ιούνιο του 2024.
- Δικαστική απόφαση ασφαλιστικών μέτρων στην περίπτωση που υφίσταται αντιδικία.
- Με την πάροδο ενενήντα (90) ημερών από την τελεσιδικία της απαίτησης αν η προσημείωση δεν τραπεί σε υποθήκη.
- Μετά από πλειστηριασμό αν το ζητήσει ο υπερθεματιστής που κατέβαλε το πλειστηρίασμα.
Ποια είναι η διαδικασία για την κάθε περίπτωση;
Ανάλογα την νομική οδό που θα ακολουθήσει κανείς για να προβεί σε εξάλειψη προσημείωσης η διαδικασία εμφανίζει μερικές διαφοροποιήσεις.
Ας δούμε αναλυτικά κάθε περίπτωση:
Εξάλειψη προσημείωσης με συμβολαιογραφικό έγγραφο
Πλέον από το 2024, τόσο για τις συναινετικές εγγραφές όσο και για τις συναινετικές εξαλείψεις, την δικαστική απόφαση έχει αντικαταστήσει η πράξη διαπιστευμένου δικηγόρου, ο οποίος επιλέγεται από σχετική λίστα που τηρούν τα αρμόδια Πρωτοδικεία (Ν. 5095/2024).
Συναινετική εξάλειψη προσημείωσης με πράξη δικηγόρου μετά από εξόφληση δανείου
Όταν οι τράπεζες χορηγούν κάποιο δάνειο (κυρίως σε στεγαστικά που αφορούν αγοραπωλησία), είναι συνηθισμένο για την εξασφάλιση τους να ζητάνε την εγγραφή προσημείωσης υποθήκης σε ακίνητο του δανειολήπτη. Αυτό συμβαίνει ώστε σε περίπτωση μη αποπληρωμής να μην χάσει η Τράπεζα τα χρήματα της. Όταν ωστόσο το δάνειο αποπληρωθεί, ο δανειολήπτης μπορεί να ζητήσει την εξάλειψη της προσημείωσης προκειμένου το ακίνητο του να είναι πλέον καθαρό.
Σε αυτές τις περιπτώσεις η εγγραφή (όπως και η εξάλειψη) γίνεται με πράξη δικηγόρου, όπως αναφέρθηκε. Όταν η εγγραφή αφορά χορήγηση δανείου, είθισται να κατατίθεται αίτηση στο αρμόδιο δικαστήριο το οποίο χρεώνει την υπόθεση σε έναν δικηγόρο από σχετικό κατάλογο που τηρείται. Εν συνεχεία σε λίγες μέρες ο δικηγόρος που έχει χρεωθεί την υπόθεση εκδίδει σχετική πράξη που εκδίδεται καταχωρείται στο Κτηματολόγιο (ή στο Υποθηκοφυλακείο σε ορισμένες περιοχές που δεν λειτουργεί Κτηματολόγιο).
Μόλις το δάνειο εξοφληθεί η διαδικασία είναι η εξής:
Αρχικά ο δανειολήπτης επικοινωνεί με την τράπεζα του και ζητά βεβαίωση εξόφλησης. Εν συνεχεία ο δικηγόρος της τράπεζας επικοινωνεί με τον δικηγόρο του δανειολήπτη. Έπειτα ο δικηγόρος του δανειολήπτη αφού πραγματοποιήσει τον απαραίτητο νομικό έλεγχο στο ακίνητο που έχει εγγραφεί η προσημείωση, καταθέτει αίτηση ενώπιον του Πρωτοδικείου. Μπορεί να είναι οποιοδήποτε Πρωτοδικείο της χώρας, εφόσον αυτό φέρει ειδικό κατάλογο διαπιστευμένων δικηγόρων (πχ τα Πρωτοδικεία Αθηνών και Πειραιά στην Αττική). Να σημειωθεί επίσης πως η αίτηση αυτή δεν καταχωρείται στο Κτηματολόγιο ή στα βιβλία διεκδικήσεων του Υποθηκοφυλακείου ούτε υπόκειται σε δικαστικό ένσημο (ΜΠρΘεσσ 23284/2008 – Αρμ. 2008, σελ. 1579).
Μαζί με την αίτηση πρέπει να κατατεθούν τα εξής:
- Αντίγραφο της απόφασης ή πράξης με την οποία ενεγράφη η προσημείωση.
- Σχέδιο Πράξης για διευκόλυνση του Δικηγόρου που θα εκδώσει την Πράξη.
- Απόσπασμα Περιγραφικής Βάσης από την ιστοσελίδα του Κτηματολογίου για την διευκόλυνση του δικηγόρου που θα εκδώσει την πράξη.
- Δήλωση συναίνεσης της Τράπεζας υπογεγραμμένη από τον πληρεξούσιο δικηγόρο της συνοδευόμενη από σχετικό συμβολαιογραφικό πληρεξούσιο.
- Δικηγορικά γραμμάτια (Ένα για τον κάθε δικηγόρο).
- Ειδικό γραμμάτιο ύψους 160 ευρώ για τον δικηγόρο που αναλαμβάνει την έκδοση της πράξης, το οποίο εκδίδει ο δικηγόρος του δανειολήπτη (ή οφειλέτη εν γένει) από το Portal της Ολομέλειας των Δικηγορικών Συλλόγων.
- Νομιμοποίηση της Τράπεζας/fund αν έχει συμβεί εκχώρηση της απαίτησης.
Συναινετική εξάλειψη με πράξη δικηγόρου μετά από εξόφληση χρέους για το οποίο εκδόθηκε Διαταγή Πληρωμής
Ο νόμος 5095/2024 με την νέα διαδικασία που εισήγαγε έδωσε την δυνατότητα συναινετικής εξάλειψης προσημείωσης ανεξάρτητα από την αιτία που αυτή ενεγράφη. Συνεπώς ακόμα και αν η προσημείωση γράφτηκε μη συναινετικά δυνάμει διαταγής πληρωμής, πλέον μπορεί να εξαλειφθεί συναινετικά.
Μη συναινετική εξάλειψη προσημείωσης
Όλα τα ανωτέρω ισχύουν όταν η εξάλειψη της προσημείωσης γίνεται κατόπιν συννενόησης με τον δανειστή αφού έχει ικανοποιηθεί η απαίτηση του (πχ εξοφλήθηκε το δάνειο προς την τράπεζα).
Η εγγραφή προσημείωσης ωστόσο σε κάποιο ακίνητο μπορεί να γίνει και κατά την διάρκεια αντιδικίας είτε με την έκδοση απόφασης ασφαλιστικών μέτρων που θα το διατάζει είτε ακόμα και με την έκδοση κάποιου άλλου εκτελεστού τίτλου (πχ διαταγή πληρωμής) για την εξασφάλιση του δανειστή.
Και σε αυτή την περίπτωση απαιτείται δικαστική απόφαση. Η διαφορά με την συναινετική εξάλειψη που αναλύθηκε παραπάνω είναι πως θα υπάρξει κανονική αντιδικία.
Στην προκειμένη λοιπόν, όπως έχει κρίνει η νομολογία, το δικαστήριο που δικάζει κατά την διαδικασία των ασφαλιστικών μέτρων αν πιθανολογήσει την εξόφληση της απαίτησης δυνάμει της οποίας ενεγράφη η προσημείωση, έχει την δυνατότητα να διατάξει την ανάκλησή της προσημείωσης (ΜΠρΡεθ 242/2021, ΝΟΜΟΠΑΙΔΕΙΑ).
Έκδοση της απόφασης και μεταγραφή
Ανεξάρτητα αν υπάρχει αντιδικία ή όχι, μόλις εκδοθεί η σχετική απόφαση (ή πράξη) θα πρέπει να καταχωριστεί στο Κτηματολόγιο (ή στο Υποθηκοφυλακείο) για να επέλθει η οριστική εξάλειψη του βάρους από το ακίνητο. Πλέον ειδικά στα μεγάλα αστικά κέντρα όπου λειτουργεί Κτηματολόγιο για την καταχώριση της απόφασης χρειάζονται:
- Αίτηση.
- Απόσπασμα Κτηματολογικού Διαγράμματος.
- Επικυρωμένο αντίγραφο της απόφασης ή πράξης εξάλειψης της προσημείωσης.
Αφού η απόφαση (ή πράξη) καταχωριστεί στο Κτηματολόγιο, με την πάροδο ενός διαστήματος που ποικίλει ανάλογα τον φόρτο εργασίας του κάθε Κτηματολογικού Γραφείου, το βάρος έχει εξαλειφθεί οριστικά και το ακίνητο είναι πλέον καθαρό.
Αν το ακίνητο βρίσκεται σε περιοχή που δεν λειτουργεί ακόμα Κτηματολόγιο, η διαδικασία διαφοροποιείται ανάλογα με το στάδιο στο οποίο βρίσκεται η κτηματογράφηση.
Το γραφείο μας διαθέτοντας πολύχρονη εμπειρία στο δίκαιο των ακινήτων αναλαμβάνει με υπευθυνότητα τόσο υποθέσεις συναινετικής εξάλειψης προσημειώσεων (πχ μετά την εξόφληση κάποιου δανείου) αλλά και μη συναινετικής όταν οι εντολείς μας αμφισβητούν την απαίτηση βάση της οποίας ενεγράφη προσημείωση σε βάρος τους.
Συχνές ερωτήσεις (FAQ) σχετικά με την εξάλειψη προσημείωσης
Τι είναι η εξάλειψη προσημείωσης;
Εξάλειψη προσημείωσης είναι η διαδικασία με την οποία διαγράφεται μία προσημείωση υποθήκης η οποία έχει εγγραφεί σε κάποιο ακίνητο.
Ποιους τρόπους προβλέπει ο νόμος για την εξάλειψη προσημείωσης γενικά;
– Συναίνεση του δανειστή.
– Πράξη δικηγόρου (ο συνηθέστερος πλέον και πιο πρακτικός τρόπος για συναινετική εξάλειψη).
– Δικαστική απόφαση ή πρακτικό διαμεσολάβησης.
– Πάροδος 90 ημερών από την τελεσιδικία της δικαστικής απόφασης.
– Αίτηση του υπερθεματιστή μετά τον πλειστηριασμό.
Μόλις εξόφλησα δάνειο (ή άλλη οφειλή) σε Τράπεζα/Fund και θέλω να προχωρήσω συναινετικά σε εξάλειψη προσημείωσης. Τι ενέργειες πρέπει να κάνω;
Με το που εξοφληθεί ένα δάνειο σε Τράπεζα ή fund οι ενέργειες που πρέπει να γίνουν είναι οι εξής:
– Επικοινωνία του δανειολήπτη με την Τράπεζα ή τον Servicer που εκπροσωπεί το fund (πχ Cepal, Intrum κλπ) για λήψη βεβαίωση εξόφλησης. Η κάθε Τράπεζα έχει λίγο διαφορετική πολιτική για την χορήγησή της. Οι περισσότερες προβλέπουν τέτοια διαδικασία στην πλατφόρμα web banking τους. Σε αντίθετη περίπτωση επικοινωνήστε με το κοντινό σας κατάστημα.
– Μόλις ληφθεί η βεβαίωση εξόφλησης πρέπει να βρείτε έναν δικηγόρο για να χειριστεί την υπόθεση. Όταν αυτό συμβεί θα πρέπει να ακολουθηθεί η διαδικασία που προβλέπει η κάθε Τράπεζα για την επικοινωνία του δικηγόρου του δανειολήπτη με το νομικό τμήμα της Τράπεζας.
– Εν συνεχεία ο δικηγόρος του δανειολήπτη ετοιμάζει την αίτηση και τον σχετικό φάκελο τον οποίο καταθέτει στο δικαστήριο. Σε λίγες μέρες εκδίδεται η πράξη εξάλειψης η οποία εν συνεχεία καταχωρείται στο Κτηματολόγιο (ή στο Υποθηκοφυλακείο ανάλογα την περιοχή).
Ποιο είναι το κόστος της συναινετικής εξάλειψης προσημείωσης;
Η συγκεκριμένη διαδικασία απαιτεί μία σειρά από έξοδα που πρέπει να καταβάλει ο δανειολήπτης. Συγκεκριμένα:
– Το ειδικό παράβολο του ν. 5095/2024 για την αμοιβή του δικηγόρου που θα εκδώσει την πράξη (160 ευρώ).
– Τα έξοδα της Τράπεζας. Οι τράπεζες χρεώνουν συνήθως ένα ποσό που ποικίλει για την έκδοση της βεβαίωσης εξόφλησης καθώς και για την παράσταση του δικηγόρου τους στο δικαστήριο.
– Τα έξοδα καταχώρισης στο Κτηματολόγιο (30 ευρώ περίπου).
– Η αμοιβή του δικηγόρου του δανειολήπτη. Καθώς αφενός η κάθε περίπτωση είναι διαφορετική και αφετέρου ο Κώδικας Δεοντολογίας των Δικηγόρων απαγορεύει την δημόσια διαφήμιση των νομικών υπηρεσιών, δεν είναι εφικτό για εμάς να αναρτήσουμε δημόσια το πόσο κοστολογούμε τις υπηρεσίες μας. Μπορείτε για αυτό το λόγο να επικοινωνήσετε μαζί μας εδώ.
Πόσο καιρό διαρκεί η διαδικασία της συναινετικής εξάλειψης;
Από την στιγμή που θα επικοινωνήσει ο δικηγόρος του δανειολήπτη με τον δικηγόρο της Τράπεζας ένα ρεαλιστικό χρονοδιάγραμμα μέχρι την έκοδση της πράξης του δικαστηρίου είναι συνήθως 3 εβδομάδες με την αυστηρή προϋπόθεση ότι δεν θα ανακύψουν προβλήματα κατά την διαδικασία.
Εν συνεχεία απαιτείται ένα χρονικό διάστημα για την ολοκλήρωση της καταχώρισης στο Κτηματολόγιο. Αυτό κυμαίνεται ανάλογα την περιοχή και το γραφείο από έναν (1) μήνα μέχρι και πάνω από χρόνο.
Το χρονικό αυτό διάστημα μπορεί να επισπευτεί αν υπάρχει κάποιο κατεπείγον (πχ μία επικείμενη αγοραπωλησία). Για την απόδειξη του κατεπείγοντος θα πρέπει να υπάρχει κάποιο σχετικό έγγραφο που να προκύπτει (πχ κάποιο προσύμφωνο).
Υπάρχει λόγος παρά το ότι έχω εξοφλήσει να μην προχωρήσω συναινετικά αλλά με αντιδικία;
Ο νόμος δίνει αυτό το δικαίωμα στον δανειολήπτη. Ωστόσο όπως κάθε δικαστήριο είναι μία διαδικασία που παίρνει παραπάνω χρόνο και προσδίδει και έναν βαθμό αβεβαιότητας. Το μόνο πλεονέκτημα είναι ένα ελαφρώς μειωμένο κόστος το οποίο συνοδεύεται και με το αντίστοιχο ρίσκο.
Ποιο είναι το αρμόδιο δικαστήριο για εξάλειψη προσημείωσης συναινετικά;
Μετά την ψήφιση του ν. 5095/2024 η αίτηση για την εξάλειψη μπορεί να κατατεθεί σε οποιοδήποτε Πρωτοδικείο τηρεί σχετική λίστα διαπιστευμένων δικηγόρων στην χώρα. Ακόμα και αν η απόφαση εγγραφής (ή η Διαταγή Πληρωμής) εκδόθηκε από διαφορετικό δικαστήριο.
