Εξάλειψη προσημείωσης είναι η διαδικασία με την οποία διαγράφεται μία προσημείωση υποθήκης η οποία έχει εγγραφεί σε κάποιο ακίνητο. Ο προσημείωση αυτή μπορεί να έχει γραφτεί είτε συναινετικά, είτε με δικαστική απόφαση είτε με διαταγή πληρωμής, είτε πλέον και με πράξη δικηγόρου (σε περίπτωση συναινετικής εγγραφής). Ο λόγος εγγραφής είναι συνήθως η εξασφάλιση κάποιας απαίτησης.
Ποιους τρόπους προβλέπει ο νόμος για να γίνει εξάλειψη προσημείωσης;
Σύμφωνα με τον νόμο, η προσημείωση εξαλείφεται με τους εξής τρόπους:
- Συναίνεση του δανειστή (συνήθως η Τράπεζα) η οποία παρέχεται όπως και όταν γίνεται εξάλειψη κανονικής υποθήκης. Χρειάζεται δηλαδή μονομερή συμβολαιογραφική δήλωση.
- Πράξη δικηγόρου η οποία διατάζει την ανάκληση της απόφασης εγγραφής ή απόφαση που διατάζει την εξάλειψη. Αυτή είναι η νέα διαδικασία που αφορά τις συναινετικές εγγραφές και εξαλείψεις προσημειώσεων αρχής γενομένης τον Ιούνιο του 2024.
- Δικαστική απόφαση ασφαλιστικών μέτρων στην περίπτωση που υφίσταται αντιδικία.
- Με την πάροδο ενενήντα (90) ημερών από την τελεσιδικία της απαίτησης αν η προσημείωση δεν τραπεί σε υποθήκη.
- Μετά από πλειστηριασμό αν το ζητήσει ο υπερθεματιστής που κατέβαλε το πλειστηρίασμα.
Ποια είναι η διαδικασία για την κάθε περίπτωση;
Ανάλογα την νομική οδό που θα ακολουθήσει κανείς για να προβεί σε εξάλειψη προσημείωσης η διαδικασία εμφανίζει μερικές διαφοροποιήσεις.
Ας δούμε αναλυτικά κάθε περίπτωση:
Εξάλειψη προσημείωσης με συναίνεση του δανειστή
Αρχικά να σημειώσουμε πως αν και ο νόμος ορίζει ότι εξάλειψη προσημείωσης με συναίνεση του δανειστή απαιτεί συμβολαιογραφικό έγγραφο, στην πράξη είναι πάρα πολύ συνηθισμένο οι συναινετικές εξαλείψεις να πραγματοποιούνται δικαστικά.
Αυτό συμβαίνει καθώς και οι εγγραφές προσημειώσεων ιστορικά πραγματοποιούνταν με δικαστική απόφαση συνεπώς ο νόμος απαιτούσε η εξάλειψή τους να πραγματοποιηθεί με την ίδια διαδικασία.
Πλέον από το 2024, τόσο για τις συναινετικές εγγραφές όσο και για τις συναινετικές εξαλείψεις, την δικαστική απόφαση έχει αντικαταστήσει η πράξη διαπιστευμένου δικηγόρου, ο οποίος επιλέγεται από σχετική λίστα που τηρούν τα αρμόδια Πρωτοδικεία (Ν. 5095/2024).
Συναινετική εξάλειψη προσημείωσης με πράξη δικηγόρου μετά από εξόφληση δανείου
Όταν οι τράπεζες χορηγούν κάποιο δάνειο (κυρίως σε στεγαστικά που αφορούν αγοραπωλησία), είναι συνηθισμένο για την εξασφάλιση τους να ζητάνε την εγγραφή προσημείωσης υποθήκης σε ακίνητο του δανειολήπτη. Αυτό συμβαίνει ώστε σε περίπτωση μη αποπληρωμής να μην χάσει η Τράπεζα τα χρήματα της. Όταν ωστόσο το δάνειο αποπληρωθεί, ο δανειολήπτης μπορεί να ζητήσει την εξάλειψη της προσημείωσης προκειμένου το ακίνητο του να είναι πλέον καθαρό.
Σε αυτές τις περιπτώσεις η εγγραφή (όπως και η εξάλειψη) γίνεται με πράξη δικηγόρου, όπως αναφέρθηκε. Όταν η εγγραφή αφορά χορήγηση δανείου, είθισται να κατατίθεται αίτηση στο αρμόδιο δικαστήριο το οποίο χρεώνει την υπόθεση σε έναν δικηγόρο από σχετικό κατάλογο που τηρείται. Εν συνεχεία σε λίγες μέρες ο δικηγόρος που έχει χρεωθεί την υπόθεση εκδίδει σχετική πράξη που εκδίδεται καταχωρείται στο Κτηματολόγιο (ή στο Υποθηκοφυλακείο σε ορισμένες περιοχές που δεν λειτουργεί Κτηματολόγιο).
Μόλις το δάνειο εξοφληθεί η διαδικασία είναι η εξής:
Αρχικά ο δανειολήπτης επικοινωνεί με την τράπεζα του και ζητά βεβαίωση εξόφλησης. Εν συνεχεία ο δικηγόρος της τράπεζας επικοινωνεί με τον δικηγόρο του δανειολήπτη. Έπειτα ο δικηγόρος του δανειολήπτη αφού πραγματοποιήσει τον απαραίτητο νομικό έλεγχο στο ακίνητο που έχει εγγραφεί η προσημείωση, καταθέτει αίτηση ενώπιον του Πρωτοδικείου. Μπορεί να είναι οποιοδήποτε Πρωτοδικείο της χώρας, εφόσον αυτό φέρει ειδικό κατάλογο διαπιστευμένων δικηγόρων (πχ τα Πρωτοδικεία Αθηνών και Πειραιά στην Αττική). Να σημειωθεί επίσης πως η αίτηση αυτή δεν καταχωρείται στο Κτηματολόγιο ή στα βιβλία διεκδικήσεων του Υποθηκοφυλακείου ούτε υπόκειται σε δικαστικό ένσημο (ΜΠρΘεσσ 23284/2008 – Αρμ. 2008, σελ. 1579).
Μαζί με την αίτηση πρέπει να κατατεθούν τα εξής:
- Αντίγραφο της απόφασης ή πράξης με την οποία ενεγράφη η προσημείωση.
- Σχέδιο Πράξης για διευκόλυνση του Δικηγόρου που θα εκδώσει την Πράξη.
- Απόσπασμα Περιγραφικής Βάσης από την ιστοσελίδα του Κτηματολογίου για την διευκόλυνση του δικηγόρου που θα εκδώσει την πράξη.
- Δήλωση συναίνεσης της Τράπεζας υπογεγραμμένη από τον πληρεξούσιο δικηγόρο της.
- Δικηγορικά γραμμάτια (Ένα για τον κάθε δικηγόρο).
- Ειδικό γραμμάτιο ύψους 160 ευρώ για τον δικηγόρο που αναλαμβάνει την έκδοση της πράξης, το οποίο εκδίδει ο δικηγόρος του δανειολήπτη (ή οφειλέτη εν γένει) από το Portal της Ολομέλειας των Δικηγορικών Συλλόγων.
Μη συναινετική εξάλειψη προσημείωσης
Όλα τα ανωτέρω ισχύουν όταν η εξάλειψη της προσημείωσης γίνεται κατόπιν συννενόησης με τον δανειστή αφού έχει ικανοποιηθεί η απαίτηση του (πχ εξοφλήθηκε το δάνειο προς την τράπεζα).
Η εγγραφή προσημείωσης ωστόσο σε κάποιο ακίνητο μπορεί να γίνει και κατά την διάρκεια αντιδικίας είτε με την έκδοση απόφασης ασφαλιστικών μέτρων που θα το διατάζει είτε ακόμα και με την έκδοση κάποιου άλλου εκτελεστού τίτλου (πχ διαταγή πληρωμής) για την εξασφάλιση του δανειστή.
Και σε αυτή την περίπτωση απαιτείται δικαστική απόφαση. Η διαφορά με την συναινετική εξάλειψη που αναλύθηκε παραπάνω είναι πως θα υπάρξει κανονική αντιδικία.
Στην προκειμένη λοιπόν, όπως έχει κρίνει η νομολογία, το δικαστήριο που δικάζει κατά την διαδικασία των ασφαλιστικών μέτρων αν πιθανολογήσει την εξόφληση της απαίτησης δυνάμει της οποίας ενεγράφη η προσημείωση, έχει την δυνατότητα να διατάξει την ανάκλησή της προσημείωσης (ΜΠρΡεθ 242/2021, ΝΟΜΟΠΑΙΔΕΙΑ).
Έκδοση της απόφασης και μεταγραφή
Ανεξάρτητα αν υπάρχει αντιδικία ή όχι, μόλις εκδοθεί η σχετική απόφαση (ή πράξη) θα πρέπει να καταχωριστεί στο Κτηματολόγιο (ή στο Υποθηκοφυλακείο) για να επέλθει η οριστική εξάλειψη του βάρους από το ακίνητο. Πλέον ειδικά στα μεγάλα αστικά κέντρα όπου λειτουργεί Κτηματολόγιο για την καταχώριση της απόφασης χρειάζονται:
- Αίτηση.
- Απόσπασμα Κτηματολογικού Διαγράμματος.
- Επικυρωμένο αντίγραφο της απόφασης ή πράξης εξάλειψης της προσημείωσης.
Αφού η απόφαση (ή πράξη) καταχωριστεί στο Κτηματολόγιο, με την πάροδο ενός διαστήματος που ποικίλει ανάλογα τον φόρτο εργασίας του κάθε Κτηματολογικού Γραφείου, το βάρος έχει εξαλειφθεί οριστικά και το ακίνητο είναι πλέον καθαρό.
Αν το ακίνητο βρίσκεται σε περιοχή που δεν λειτουργεί ακόμα Κτηματολόγιο, η διαδικασία διαφοροποιείται ανάλογα με το στάδιο στο οποίο βρίσκεται η κτηματογράφηση.
Το γραφείο μας διαθέτοντας πολύχρονη εμπειρία στο δίκαιο των ακινήτων αναλαμβάνει με υπευθυνότητα τόσο υποθέσεις συναινετικής εξάλειψης προσημειώσεων (πχ μετά την εξόφληση κάποιου δανείου) αλλά και μη συναινετικής όταν οι εντολείς μας αμφισβητούν την απαίτηση βάση της οποίας ενεγράφη προσημείωση σε βάρος τους.
