Νομικός έλεγχος ακινήτου

Ένας ολοκληρωμένος νομικός έλεγχος ακινήτου (ή έλεγχος τίτλων στη νομική ορολογία) είναι το πιο βασικό πράγμα που πρέπει να κάνει κάποιος πριν την πραγματοποίηση οποιασδήποτε ενέργειας που μεταβάλλει το καθεστώς ενός ακινήτου. Ο λόγος που γίνεται είναι για την ανακάλυψη προβλημάτων με το ιδιοκτησιακό καθεστώς, τα συμβόλαια, την εγγραφή στο Κτηματολόγιο καθώς και κρυμμένα βάρη (πχ κάποια προσημείωση υποθήκης) τα οποία σε ορισμένες περιπτώσεις δεν αποκλείεται να καθιστούν ασύμφορο το να ασχοληθεί κανείς με το εν λόγω ακίνητο.

Σε ποιες περιπτώσεις πρέπει να γίνει ο νομικός έλεγχος ακινήτου;

Οι κυριότερες περιπτώσεις που πρέπει να διεξαχθεί είναι οι εξής:

• Πριν από μία αγοραπωλησία. Η αγορά ενός ακινήτου είναι πολλές φορές ένα σημαντικό ορόσημο για πολύ κόσμο – ιδίως όταν πρόκειται για οικογένειες, καθώς αποτελεί μια σημαντική οικονομική επένδυση και μία μακροχρόνια δέσμευση. Με ένα σχετικά μικρό κόστος ο αγοραστής εξασφαλίζει πως το ακίνητο το οποίο πρόκειται να αγοράσει είναι καθαρό από πάσης φύσεως προβλήματα νομικής φύσης. Είναι σημαντικό ο έλεγχος να πραγματοποιηθεί πριν από την καταβολή κάποιας προκαταβολής και υπογραφής σχετικού προσυμφώνου, ώστε να γλυτώσει ο αγοραστής πιθανά άσκοπα έξοδα σε περίπτωση που υπάρξει πρόβλημα. Παράλληλα έλεγχος θα πρέπει να πραγματοποιηθεί και την ημέρα υπογραφής του οριστικού συμβολαίου για να εξασφαλιστεί ότι δεν άλλαξε κάτι στο ενδιάμεσο. Μπορεί να φαίνεται τραβηγμένο αλλά θεωρητικά μπορεί να διαπιστωθεί ότι ο πωλητής μεταβίβασε το ακίνητο σε κάποιον τρίτο ή ότι κάποια τράπεζα ενέγραψε βάρος στο ακίνητο για χρέη του πωλητή.
• Πριν από κάποια γονική παροχή, δωρεά ή αποδοχή κληρονομιάς. Μπορεί σε αυτή την περίπτωση τα ακίνητα να ανήκουν ήδη στον ενδιαφερόμενο αλλά δεν είναι σπάνιο να έχουν γίνει λάθη στο παρελθόν που πρέπει να αντιμετωπιστούν (πχ να μην έχει δηλωθεί το ακίνητο στο Κτηματολόγιο).
• Πριν την εγγραφή ή την εξάλειψη κάποιου βάρους. Ο νομικός έλεγχος πριν την εγγραφή βάρους είναι εξαιρετικά σημαντικός καθώς αν ο ιδιοκτήτης έχει σημαντικά χρέη, δεν είναι απίθανο τα πιθανά βάρη να καλύπτουν ήδη την αξία του ακινήτου. Το οποίο σημαίνει πως σε μελλοντικό πλειστηριασμό ενδεχομένως θα προηγηθούν οι δανειστές που έχουν ήδη εγγράψει βάρος. Δεν είναι σπάνιο επίσης το προς έλεγχο ακίνητο να μην έχει δηλωθεί καν στο Κτηματολόγιο ή να μην μπορεί να εντοπιστεί (αν πχ πρόκειται για κάποιο αγροτεμάχιο).
• Πριν την έναρξη κάποιας αντιδικίας που αφορά ακίνητο (πχ αγωγή διανομής).
• Πριν την δήλωση κάποιου ακινήτου στο Κτηματολόγιο ή γενικά πριν την επίλυση κάποιου προβλήματος με τις κτηματολογικές εγγραφές.

Που διεξάγεται ο έλεγχος και τι περιλαμβάνει;

Ο έλεγχος πραγματοποιείται από δικηγόρο στο Κτηματολόγιο (όπου λειτουργεί) και στο Υποθηκοφυλακείο.

Ο δικηγόρος θα αναλάβει να ελέγξει απαραίτητα τα εξής:

1. Το πραγματικό ιδιοκτησιακό καθεστώς του ακινήτου. Αυτό σημαίνει πως ο φερόμενος ιδιοκτήτης για να είναι πράγματι κύριος θα πρέπει να κατέχει συμβόλαιο που έχει μεταγραφεί νόμιμα. Αυτό σημαίνει πως το συμβόλαιο έχει καταχωριστεί είτε στο Υποθηκοφυλακείο είτε στο Κτηματολόγιο. Το ίδιο θα πρέπει να συμβαίνει και με τους προκατόχους του. Εφόσον υφίσταται λοιπόν μια ενιαία και αδιάσπαστη αλυσίδα μεταβιβάσεων που φτάνει τουλάχιστον 20 χρόνια πίσω (ή ο τωρινός ιδιοκτήτης κατέχει το ακίνητο ο ίδιος 20 χρόνια) τότε ο ενδιαφερόμενος μπορεί να είναι σίγουρος για το ποιος είναι πραγματικά κύριος του ακινήτου. Οι καταχωρήσεις αυτές φαίνονται είτε στο Κτηματολογικό Φύλλο είτε στα βιβλία μερίδων του Υποθηκοφυλακείου.
2. Τα βάρη του ακινήτου. Στην ελληνική νομοθεσία βάρη είναι δικαιώματα τρίτων που επιβαρύνουν το ακίνητο. Η συνηθέστερη περίπτωση είναι να βρεθεί κάποια υποθήκη ή κάποια προσημείωση υποθήκης. Τα βάρη υπάρχουν για να εξασφαλίζουν απαιτήσεις τρίτων (πχ. Τράπεζες). Αν επομένως ένας τρίτος διαθέτει υποθήκη πάνω σε ένα ακίνητο, δεν είναι απίθανο μελλοντικά να επισπεύσει αναγκαστική εκτέλεση σε βάρος του ακινήτου και να το βγάλει σε πλειστηριασμό. Οι καταχωρήσεις αυτές φαίνονται είτε στο Κτηματολογικό Φύλλο είτε στα βιβλία υποθηκών του Υποθηκοφυλακείου.
3. Τις κατασχέσεις του ακινήτου. Όπως και με τα βάρη, αν υπάρχει κάποια κατάσχεση στο ακίνητο είναι πιθανό να επίκειται πλειστηριασμός για χρέη του ιδιοκτήτη. Οι καταχωρήσεις αυτές φαίνονται είτε στο Κτηματολογικό Φύλλο είτε στα βιβλία κατασχέσεων του Υποθηκοφυλακείου.
4. Τις διεκδικήσεις σε βάρος του ακινήτου. Αυτό σημαίνει να υπάρχουν κατατεθειμένες αγωγές από τρίτο πρόσωπο που διεκδικεί το ακίνητο. Το οποίο σημαίνει ότι υπάρχει πιθανότητα τα δικαστήρια να αποφασίσουν ότι ο πραγματικός ιδιοκτήτης είναι πραγματικός από τον φερόμενο. Οι καταχωρήσεις αυτές φαίνονται είτε στο Κτηματολογικό Φύλλο είτε στα βιβλία διεκδικήσεων του Υποθηκοφυλακείου.
5. Τις κτηματολογικές εγγραφές. Αυτός ο έλεγχος περιλαμβάνει το αν έχει πραγματοποιηθεί χωρίς σφάλματα η διαδικασία δήλωσης του ακινήτου στο Κτηματολόγιο. Είναι αρκετά σημαντικός καθώς αν δεν επιλυθεί κάποιο πιθανό σφάλμα δεν είναι εφικτό να καταχωριστεί κάποια καινούργια πράξη για το ακίνητο. Στις περισσότερες περιπτώσεις κάποια τυπική έλλειψη (πχ στοιχεία μεταγραφής συμβολαίου του ιδιοκτήτη) διορθώνεται εύκολα. Ωστόσο δεν είναι απίθανο η επίλυση του προβλήματος να απαιτεί προσφυγή στα δικαστήρια.

Το γραφείο μας διαθέτοντας πολύχρονη εμπειρία στο δίκαιο των ακινήτων, αναλαμβάνει με υπευθυνότητα την διεξαγωγή διεξοδικού νομικού ελέγχου ώστε να είστε εξασφαλισμένοι πως το ακίνητο που πρόκειται να μεταβιβαστεί θα είναι καθαρό από προβλήματα και βάρη που θα κοστίσουν μελλοντικά κόπο, χρόνο και χρήμα.