Η προσημείωση ακινήτου (ή προσημείωση υποθήκης με πιο νομική ορολογία) αποτελεί ένα είδος προσωρινής υποθήκης. Η υποθήκη σύμφωνα με τον νόμο (ΑΚ 1257) ορίζεται ως το δικαίωμα να ικανοποιηθεί κάποιος προνομιακά από τα χρήματα που θα αποφέρει ένα ακίνητο όταν αυτό βγει σε πλειστηριασμό. Είναι αυτονόητο ότι για να εγγράψει κάποιος είτε προσημείωση είτε υποθήκη θα πρέπει ο ιδιοκτήτης του ακινήτου να του χρωστάει. Ενώ για γραφτεί οριστική υποθήκη, τα δικαστήρια θα πρέπει να έχουν κρίνει τελεσίδικα την υπόθεση, η προσημείωση μπορεί να πραγματοποιηθεί ταχύτερα με ασφαλιστικά μέτρα και να μετατραπεί σε κανονική υποθήκη μελλοντικά όπως θα αναλύσουμε παρακάτω. Ο βασικός λόγος να εγγράψει κάποιος έγκαιρα προσημείωση έγκειται στο γεγονός πως σε περίπτωση πολλαπλών προσημειώσεων τηρείται χρονική σειρά προτεραιότητας. Κάτι που μπορεί εν τέλει να κρίνει ποιος θα πάρει τα χρήματά του και ποιος όχι.
Ποια είναι η νομική φύση της προσημείωσης ακινήτου;
Η προσημείωση υποθήκης είναι το ασφαλιστικό μέτρο (άρθρο 706 παρ. 1 ΚΠολΔ) με το οποίο δεσμεύεται ακίνητο του οφειλέτη ή τρίτου συναινούντος για να εξασφαλιστεί με αναγκαστική εκτέλεση επ’ αυτού η προνομιακή ικανοποίηση χρηματικής ή μετατρέψιμης σε χρήμα απαιτήσεως του δανειστή όταν στο μέλλον εξοπλιστεί με εκτελεστό τίτλο (άρθρο 1257 ΑΚ), που δικαιολογεί την τροπή της προσημείωσης σε υποθήκη (άρθρο 1277 ΑΚ). (ΕιρΑθ 459/2023, ΙΣΟΚΡΑΤΗΣ).
Ας δούμε ένα-ένα τι σημαίνουν αυτά:
- Είναι ασφαλιστικό μέτρο. Τα ασφαλιστικά μέτρα είναι μία προσωρινή ρύθμιση μίας κατάστασης από τα δικαστήρια μέχρι να κριθεί τελεσίδικα η υπόθεση.
- Δεσμεύεται ακίνητο. Με την εγγραφή της προσημείωσης το ακίνητο αποκτά ένα βάρος το οποίο το ακολουθεί. Έτσι ακόμα και αν ο ιδιοκτήτης το μεταβιβάσει σε τρίτον η προσημείωση υποθήκης θα εξακολουθεί να υφίσταται πάνω στο ακίνητο.
- Προνομιακή ικανοποίηση σημαίνει να ικανοποιηθεί κάποιος κατά προτεραιότητα από το χρηματικό ποσό που θα αποφέρει ένα ακίνητο σε ενδεχόμενο πλειστηριασμό. Για να συμβεί αυτό όμως, η προσημείωση θα πρέπει να έχει τραπεί σε υποθήκη όπως θα δούμε αναλυτικά παρακάτω. Ο κάτοχος υποθήκης λοιπόν θα ικανοποιηθεί πρώτος σε σχέση με αυτόν που δεν διαθέτει.
Ποια είναι η διαδικασία εγγραφής προσημείωσης ακινήτου;
Αρχικά η πρώτη ενέργεια που πρέπει να λάβει χώρα πριν προχωρήσει κάποιος σε εγγραφή προσημείωσης είναι ένας διεξοδικός νομικός έλεγχος στο ακίνητο. Ο έλεγχος αυτός θα αποκαλύψει αφενός βάρη που ίσως καθιστούν ασύμφορη την εγγραφή προσημείωσης καθώς και τυχόν προβλήματα τα οποία αν δεν επιλυθούν ενδεχομένως να μην είναι εφικτή η εγγραφή προσημείωσης στο ακίνητο. Δεν είναι απίθανο δε, αν το ακίνητο βρίσκεται σε κάποια απομακρυσμένη περιοχή της επαρχίας να μην έχει καν δηλωθεί στο Κτηματολόγιο. Εν συνεχεία η νομοθεσία προβλέπει την δυνατότητα εγγραφής προσημείωσης στις εξής περιπτώσεις:
Συναινετική εγγραφή προσημείωσης (για δάνειο) με πράξη δικηγόρου.
Είναι πάγια τακτική των τραπεζών πριν την χορήγηση κάποιου δανείου – συνήθως στεγαστικού για κάποια αγοραπωλησία – να ζητάνε για την εξασφάλιση τους εγγραφή προσημείωσης σε κάποιο ακίνητο του δανειολήπτη. Για να συμβεί αυτό θα πρέπει να εκδοθεί πράξη διαπιστευμένου δικηγόρου.
Για να ξεκινήσει η διαδικασία, ο δικηγόρος της Τράπεζας (ή του υπερ ου η προσημείωση εν γένει) καταθέτει αίτηση ενώπιον του Πρωτοδικείου. Δεν έχει σημασία η κατά τόπον αρμοδιότητα, αρκεί το εν λόγω Πρωτοδικείο να φέρει σχετικό κατάλογο διαπιστευμένων δικηγόρων. Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι για την εξάλειψη μίας προσημείωσης κατόπιν απόφασης του Πρωτοδικείου Χίου πχ, η αίτηση για την εξάλειψη μπορεί για ευκολία να κατατεθεί στην Αθήνα.
Μαζί με την αίτηση θα πρέπει να κατατεθούν στο δικαστήριο και τα εξής:
- Αντίγραφο της δανειακής σύμβασης για την εξασφάλιση της οποίας θα εγγραφεί προσημείωση.
- Έγγραφη δήλωση συναίνεσης του δανειολήπτη (ή του καθ’ ου η προσημείωση εν γένει) με γνήσιο υπογραφής. Στην ανωτέρω δήλωση θα πρεπει να αναφέρονται η αιτία, το ύψος της οφειλής και το ποσό της προσημειώσεως και το ακίνητο.
- Σχέδιο πράξης και Απόσπασμα Περιγραφικής Βάσης από το Κτηματολόγιο για διευκόλυνση του δικηγόρου που θα εκδώσει την πράξη.
- Γραμμάτια των πληρεξούσιων δικηγόρων.
- Το ειδικό γραμμάτιο αμοιβής του Δικηγόρου που θα εκδώσει την πράξη ύψους 160 ευρώ.
Mόλις κατατεθεί ο φάκελος στο αρμόδιο Ειρηνοδικείο, εντός λίγων ημερών εκδίδεται σχετική πράξη η οποία θα πρέπει να εγγραφεί στο Κτηματολόγιο (η Υποθηκοφυλακείο). Τα απαραίτητα δικαιολογητικά για αυτό είναι:
- Αίτηση και περίληψη.
- Αντίγραφο της πράξης εγγραφής προσημείωσης από το δικαστήριο.
- Απόσπασμα Κτηματολογικού Διαγράμματος (ως προς αυτό το βήμα η διαδικασία διαφοροποιείται ελαφρώς ανάλογα την περιοχή και το στάδιο της κτηματογράφησης).
Μη συναινετική εγγραφή προσημείωσης από δικαστική απόφαση
Ο νόμος δίνει την δυνατότητα εγγραφής προσημείωσης ακόμα και όταν δεν υπάρχει η συναίνεση αυτού που οφείλει. Η διαδικασία που ακολουθείται είναι όπως και στην συναινετική εγγραφή προσημείωσης αυτή των ασφαλιστικών μέτρων. Σε αυτή την περίπτωση ωστόσο είναι δεδομένο πως η διαδικασία δεν θα είναι τυπική. Θα γίνει κανονικό δικαστήριο το οποίο αφού πιθανολογήσει την ύπαρξη απαίτησης και δεχτεί την ύπαρξη κινδύνου όσον αφορά την ικανοποίηση της θα διατάξει την εγγραφή προσημείωσης σε ακίνητο του οφειλέτη. Εν συνεχεία όπως και ανωτέρω η απόφαση θα καταχωριστεί στο Κτηματολόγιο.
Μη συναινετική εγγραφή προσημείωσης από διαταγή πληρωμής
Όπως και η δικαστική απόφαση έτσι και η διαταγή πληρωμής δίνει την δυνατότητα στον δανειστή να εγγράψει προσημείωση για την εξασφάλιση της απαίτησης του.
Η διαδικασία είναι η εξής:
- Κατάθεση αίτησης στο αρμόδιο δικαστήριο από δικηγόρο για έκδοση διαταγής πληρωμής.
- Επίδοση της εκδοθείσας διαταγής πληρωμής στον οφειλέτη εντός 2 μηνών (630Α ΚΠολΔ) από την έκδοση της διαταγής πληρωμής. Αν παρέλθει άπρακτο το δίμηνο η διαταγή πληρωμής παύει αυτοδίκαια να ισχύει.
- Κατάθεση αίτησης εγγραφής προσημείωσης στο Κτηματολόγιο ή στο Υποθηκοφυλακείο. Η αίτηση συνοδεύεται απαραίτητα από περίληψη, την διαταγή πληρωμής και την έκθεση επίδοσης της διαταγής πληρωμής. Παράλληλα ανάλογα την περιοχή η αίτηση συνοδεύεται από απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος αν το ακίνητο βρίσκεται σε περιοχή που λειτουργεί Κτηματολόγιο ή τα αντίστοιχα δικαιολογητικά που προβλέπονται σε προηγούμενα στάδια της Κτηματογράφησης.
Πως η προσημείωση ακινήτου μετατρέπεται σε υποθήκη;
Ο νόμος ορίζει δύο προϋποθέσεις για την τροπή της προσημείωσης ακινήτου σε υποθήκη (1277 ΑΚ).
Αν πρόκειται για προσημείωση δυνάμει δικαστικής απόφασης:
- Τελεσίδικη δικαστική απόφαση. Πρόκειται για τις αποφάσεις που δεν μπορεί πλέον να ασκηθεί έφεση. Η λογική του νόμου είναι για να τραπεί η προσημείωση σε υποθήκη θα πρέπει να κριθεί με βεβαιότητα η ύπαρξη της απαίτησης.
- Καταχώριση στο Κτηματολόγιο (ή στα βιβλία υποθηκών αν λειτουργεί Υποθηκοφυλακείο) της τροπής εντός 90 ημερών από την τελεσιδικία της απόφασης. Αλλιώς η προσημείωση παύει να ισχύει.
Αν πρόκειται για προσημείωση δυνάμει διαταγής πληρωμής, θα πρέπει να έχει παρέλθει η προθεσμία άσκησης ανακοπής κατά της διαταγής πληρωμής ή η ασκηθείσα ανακοπή να έχει απορριφθεί τελεσίδικα.
Eπίσης στην περίπτωση της τροπής η υποθήκη ισχύει αναδρομικά από την στιγμή εγγραφής της προσημείωσης (1277 ΑΚ, εδ. β).
Πως εξαλείφεται η προσημείωση ακινήτου;
Σύμφωνα με το νόμο η προσημείωση εξαλείφεται με τρεις τρόπους (1330 ΑΚ):
- Με συναίνεση του δανειστή η οποία παρέχεται με μονομερή συμβολαιογραφική δήλωση.
- Με δικαστική απόφαση που ανακαλεί την απόφαση εγγραφής προσημείωσης ή με πράξη δικηγόρου (συναινετική διαδικασία).
- Αν περάσουν 90 μέρες από την εγγραφή της προσημείωσης.
Το γραφείο μας διαθέτοντας πολύχρονη εμπειρία στο δίκαιο των ακινήτων αναλαμβάνει την εγγραφή προσημειώσεων για να εξασφαλιστεί με σιγουριά η ασφαλής ικανοποίηση των απαιτήσεων των εντολέων μας.
