Το προσύμφωνο αγοράς ακινήτου αποτελεί τον πιο βασικό τρόπο εξασφάλισης των δύο μερών μίας αγοραπωλησίας απέναντι σε πιθανή αφερεγγυότητα της άλλης πλευράς. Πρόκειται στην ουσία για την έγγραφη αποτύπωση της συμφωνίας μεταξύ ενός πωλητή και ενός αγοραστή να προχωρήσουν σε μεταβίβαση ακινήτου. Παράλληλα ρυθμίζονται νομικά και πρακτικά ζητήματα για το χρονικό διάστημα έως το οριστικό συμβόλαιο. Ο μεν πωλητής συνήθως λαμβάνει μία προκαταβολή η οποία είθισται να χρησιμοποιείται για την κάλυψη των εξόδων της μεταβίβασης (πχ αμοιβή μηχανικού) ενώ ο αγοραστής εξασφαλίζει ότι το ακίνητο δεν θα πουληθεί σε κάποιο τρίτο πρόσωπο.
Είναι πολύ σημαντικό όμως, πριν ο αγοραστής προχωρήσει στην υπογραφή κάποιου συμφωνητικού και ακόμα περισσότερο πριν την καταβολή οποιασδήποτε προκαταβολής, ένας εξειδικευμένος δικηγόρος να έχει προχωρήσει σε διεξοδικό νομικό έλεγχο του προς αγορά ακινήτου. Ο έλεγχος αυτός θα αποκαλύψει τυχόν κρυμμένα βάρη (πχ υποθήκες), προβλήματα με το Κτηματολόγιο και εν γένει νομικά ζητήματα που ενδέχεται να προκαλέσουν σοβαρές καθυστερήσεις στην αγοραπωλησία ή ακόμα και να την καθιστούν ασύμφορη ή αδύνατη.
Πίνακας Περιεχομένων
Τι μορφή μπορεί να πάρει ένα προσύμφωνο αγοράς ακινήτου και ποια τα πλεονεκτήματα της κάθε μίας;
Υπάρχουν δύο τρόποι να συναφθεί ένα προσύμφωνο:
- Ο πρώτος και πιο απλός είναι να πάρει την μορφή του ιδιωτικού συμφωνητικού. Το ιδιωτικό συμφωνητικό είναι στην ουσία ένα έγγραφο το οποίο υπογράφεται από τους συμβαλλόμενους χωρίς περεταίρω διατυπώσεις. Η υπογραφή μπορεί να γίνει είτε παραδοσιακά με φυσικό τρόπο είτε και ηλεκτρονικά μέσω της ειδικής πλατφόρμας του gov.gr. Αυτή η μορφή έχει το πλεονέκτημα της ταχύτητας καθώς μπορεί να υπογραφεί ανά πάσα στιγμή και του χαμηλότερου κόστους. Ωστόσο στην περίπτωση που παραβιαστούν οι όροι του ο μόνος τρόπος για να δικαιωθεί το άλλο μέρος σε περίπτωση που το πρόβλημα δεν λύνεται κοινή συναινέσει (πχ πωλητής λαμβάνει προκαταβολή, ακυρώνεται η αγοραπωλησία και δεν την επιστρέφει) είναι η δικαστική οδός.
- Ο δεύτερος τρόπος είναι η μορφή του συμβολαιογραφικού εγγράφου. Στην περίπτωση αυτή το κόστος αυξάνεται καθώς το συμφωνητικό παίρνει την μορφή της συμβολαιογραφικής πράξης ενώ υπάρχει μικρότερη ευελιξία για το χρονοδιάγραμμα της υπογραφής καθώς τα μέρη εξαρτώνται και από την διαθεσιμότητα του αρμόδιου συμβολαιογράφου. Το πλεονέκτημα ωστόσο έγκειται στο γεγονός ότι επειδή οι συμβολαιογραφικές πράξεις αποτελούν δημόσια έγγραφα, στην περίπτωση που παραβιαστεί η συμφωνία δεν χρειάζεται να μεσολαβήσει δικαστήριο.
Τι όρους πρέπει να περιέχει για να είναι καλυμμένα τα μέρη;
Είναι σημαντικό το προσύμφωνο να περιέχει σαφείς προβλέψεις για κάθε ζήτημα που ενδέχεται να ανακύψει κατά την χρονική περίοδο κατά την οποία διευθετούνται οι απαραίτητες εκκρεμότητες πριν την αγοραπωλησία.
Τα απαραίτητα στοιχεία που πρέπει να περιέχονται για την ασφάλεια των συμβαλλομένων είναι τα εξής:
- Τα ακριβή στοιχεία των συμβαλλομένων (Ονοματεπώνυμα, διευθύνσεις, ΑΔΤ, ΑΦΜ, ΔΟΥ κλπ.)
- Ακριβή περιγραφή του προς πώληση ακινήτου. Ο ασφαλέστερος τρόπος είναι να χρησιμοποιηθεί η περιγραφή του τίτλου κτήσης του πωλητή και στοιχεία που προσδιορίζουν την ταυτότητα του ακινήτου όπως ο αριθμός ΚΑΕΚ.
- Τίμημα της αγοραπωλησίας και τρόπος που αυτό θα καταβληθεί (πχ αν μέρος της καταβολής θα γίνει με δάνειο). Αν υπάρχει συμφωνία για προκαταβολή, το ακριβές ύψος της και λεπτομέρειες για τον τρόπο καταβολής της.
- Χρονοδιάγραμμα υπογραφής του οριστικού συμβολαίου.
- Υποχρεώσεις των συμβαλλόμενων (πχ ο πωλητής θα πρέπει να φροντίσει για την συλλογή των απαραίτητων δικαιολογητικών και την επίλυση νομικών και τεχνικών εκκρεμοτήτων του ακινήτου).
- Ευθύνες των συμβαλλομένων σε περίπτωση αθέτησης της συμφωνίας και συνέπειες (πχ μπορεί να συμφωνηθεί πως σε περίπτωση υπαναχώρησης του αγοραστή ο πωλητής κρατάει την προκαταβολή)
- Διατάξεις που ρυθμίζουν τους όρους τροποποίησης του συμφωνητικού καθώς δικαστηριακή αρμοδιότητα σε περίπτωση αντιδικίας.
Επειδή τέλος, κάθε περίπτωση παρουσιάζει πάντα τις ιδιαιτερότητες της, η ασφαλέστερη επιλογή που έχουν όλες οι πλευρές για να εξασφαλιστεί ότι αφενός θα αποτυπωθούν τα συμφωνηθέντα και αφετέρου θα εξασφαλιστούν τα δικαιώματα τους είναι την σύνταξη του προσυμφώνου να την αναλάβει εξειδικευμένος δικηγόρος με εμπειρία στο δίκαιο των ακινήτων.
Συχνές Ερωτήσεις (FAQ) για το Προσύμφωνο Αγοράς Ακινήτου
Τι είναι το προσύμφωνο αγοράς (ή πώλησης) ακινήτου;
Το προσύμφωνο είναι μια έγγραφη συμφωνία μεταξύ πωλητή και αγοραστή, με την οποία δεσμεύονται να προχωρήσουν σε οριστική μεταβίβαση του ακινήτου σε μεταγενέστερο χρόνο. Στο μεταξύ, ρυθμίζονται ζητήματα όπως η προκαταβολή, το τίμημα, οι υποχρεώσεις κάθε πλευράς και το χρονοδιάγραμμα για το τελικό συμβόλαιο.
Δεν μεταβιβάζει την κυριότητα του ακινήτου, αλλά κατοχυρώνει τη βούληση και τις δεσμεύσεις των δύο πλευρών.
Τι διαφορές έχει το ιδιωτικό συμφωνητικό προκαταβολής με το συμβολαιογραφικό προσύμφωνο;
Υπάρχουν δύο βασικές μορφές προσυμφώνου:
Ιδιωτικό συμφωνητικό προκαταβολής: Ένα απλό έγγραφο που υπογράφεται μεταξύ των μερών χωρίς τη μεσολάβηση συμβολαιογράφου. Έχει χαμηλό κόστος και μπορεί να υπογραφεί γρήγορα, ακόμη και ηλεκτρονικά, αλλά δεν προσφέρει δυνατότητα άμεσης εκτέλεσης αν κάποιος παραβιάσει τους όρους – απαιτείται δικαστική διαδικασία.
Συμβολαιογραφικό προσύμφωνο: Συντάσσεται και υπογράφεται ενώπιον συμβολαιογράφου, έχει μεγαλύτερο κόστος και λιγότερη ευελιξία, αλλά παρέχει αυξημένη νομική προστασία, καθώς αποτελεί δημόσιο έγγραφο και μπορεί να εκτελεστεί άμεσα, χωρίς να απαιτείται πρώτα δικαστική απόφαση.
Η επιλογή εξαρτάται από τη σοβαρότητα και το ύψος της προκαταβολής, αλλά και από το επίπεδο ασφάλειας που θέλουν τα μέρη να έχουν.
Είναι υποχρεωτικό να υπογραφεί προσύμφωνο πριν την αγορά;
Όχι, δεν είναι υποχρεωτικό. Ωστόσο, είναι εξαιρετικά χρήσιμο όταν τα μέρη θέλουν να δεσμευτούν πριν την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου, ιδίως αν υπάρχει ανάγκη προκαταβολής ή χρονική καθυστέρηση για τη μεταβίβαση.
Μπορώ να δώσω προκαταβολή χωρίς να υπογράψω προσύμφωνο αγοράς ακινήτου;
Τυπικά ναι, αλλά δεν συνιστάται. Η καταβολή οποιουδήποτε ποσού χωρίς έγγραφη συμφωνία ενέχει σημαντικούς νομικούς κινδύνους. Το προσύμφωνο κατοχυρώνει τόσο το ποσό όσο και τις προϋποθέσεις επιστροφής του.
Αν αλλάξω γνώμη μετά την υπογραφή, μπορώ να υπαναχωρήσω;
Εξαρτάται από τους όρους του προσυμφώνου. Συνήθως περιλαμβάνονται ρήτρες που προβλέπουν τι γίνεται σε περίπτωση υπαναχώρησης. Αν δεν προβλέπεται κάτι συγκεκριμένο, τότε ισχύουν οι διατάξεις του Αστικού Κώδικα το οποίο σημαίνει ότι θα πρέπει να αποκατασταθεί η ζημία της άλλης πλευράς.
Τι γίνεται αν ο πωλητής βρει άλλον αγοραστή και αθετήσει τη συμφωνία;
Εφόσον υπάρχει προσύμφωνο, συνήθως θα προβλέπεται τι μπορείς να ζητήσεις στην περίπτωση αυτή. Η συνηθέστερη επιλογή είναι να διεκδικηθεί η επιστροφή της προκαταβολής μαζί με ένα ποσό ως αποζημίωση για τα έξοδα του αγοραστή.
Το προσύμφωνο αγοράς ακινήτου μεταβιβάζει την κυριότητα του ακινήτου;
Όχι. Το προσύμφωνο είναι υποσχετική πράξη και όχι πράξη μεταβίβασης. Η κυριότητα του ακινήτου μεταβιβάζεται μόνο με την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου ενώπιον συμβολαιογράφου.
Πρέπει να καταθέσω το προσύμφωνο αγοράς ακινήτου στην Εφορία;
Όχι, δεν χρειάζεται κατάθεση του προσυμφώνου στην Εφορία. Ωστόσο, αν καταβληθεί προκαταβολή, καλό είναι να προβλέπεται σχετική αναφορά ώστε να υπάρχει φορολογική διαφάνεια και κάλυψη. Ο φόρος για την προκαταβολή θα πληρωθεί μαζί με τον φόρο για το υπόλοιπο τίμημα πριν την αγοραπωλησία με την υποβολή από τον αρμόδιο συμβολαιογράφο της σχετικής δήλωσης Φόρου Μεταβίβασης Ακινήτου στην πλατφόρμα myPROPERTY.
